Bunnfradrag i eiendomsskatten: loven setter ikke beløp

Bunnfradrag i eiendomsskatten er et beløp som trekkes fra boligens skattegrunnlag før skatten regnes ut, og loven setter ikke noe beløp. Kommunestyret kan fastsette bunnfradrag for hver selvstendige boenhet (eigedomsskattelova § 11), men må ikke. Av de 249 kommunene som skriver ut eiendomsskatt på bolig i 2026, har 79 bunnfradrag. De øvrige 170 har det ikke.

Størrelsen varierer mye. Medianen blant de 79 er om lag 260 000 kr, mens Oslo har 4,9 millioner. Det betyr at samme bolig kan gi null i skatt i én kommune og flere tusen kroner i nabokommunen.

Hva sier loven om bunnfradrag?

Hjemmelen står i tredje punktum av § 11: kommunestyret kan fastsette bunnfradrag «for alle selvstendige bustaddelar i faste eigedomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd». Det er alt loven sier om størrelsen. Hver kommune velger beløpet selv, og kan endre det hvert år sammen med satsene (§ 10).

• Per boenhet. Har huset flere selvstendige boenheter, kan hver ha sitt fradrag. Oslo skriver at boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
• Aldri under null. Fradraget kan ikke bli større enn grunnlaget. Oslo uttrykker det slik at fradraget er begrenset til eiendomsskattegrunnlaget.
• Bare bolig. Eiendom som brukes i næringsvirksomhet, får ikke fradraget.
• Innføring og bortfall. Det året kommunen innfører bunnfradrag, kan boligsatsen økes med inntil 2 promille. Satsen kan ikke økes det året bunnfradraget faller bort (§ 13). Første år med bunnfradrag holder det at skatten er utskrevet innen 1. april i stedet for 1. mars (§ 14).

Hvordan regner du med bunnfradrag?

Oslo oppgir formelen slik: (eiendomsskattegrunnlag − bunnfradrag) × sats = eiendomsskatt per år. Satsen er 1,7 promille og bunnfradraget 4,9 millioner kroner i 2026. Grunnlaget er 70 prosent av boligverdien. Skatten rundes av nedover til nærmeste hele krone, og er den under 300 kr, skrives den ikke ut (§ 14).

Boligens markedsverdi	Grunnlag (70 %)	Etter bunnfradrag	Skatt
5 000 000 kr	3 500 000 kr	0 kr	0 kr
7 250 000 kr	5 075 000 kr	175 000 kr	0 kr (regnestykket gir 297 kr, under 300)
11 000 000 kr	7 700 000 kr	2 800 000 kr	4 760 kr

Oslo skriver at du trolig ikke får eiendomsskatt i 2026 hvis boligen er verdt under 7,25 millioner kroner. Oslos egen tabell viser 298 kr for den midterste raden fordi den runder opp, men loven sier at beløpet skal rundes ned (§ 14), og skatten blir uansett ikke skrevet ut. Skal du regne selv med din kommunes tall, kan du bruke eiendomsskatt-kalkulatoren.

Hvem tjener mest på bunnfradrag?

Alle som har et grunnlag over fradraget, sparer det samme beløpet: bunnfradraget ganget med satsen. Med et fradrag på 700 000 kr og en sats på 4 promille er det 2 800 kr, enten grunnlaget er 1,5 eller 5 millioner. Har boligen et grunnlag under fradraget, blir skatten null. I prosent av skatten betyr fradraget altså mest for rimelige boliger og minst for dyre. Det er et regnestykke, ikke en vurdering av om ordningen er rettferdig.

Hvor store er bunnfradragene i kommunene?

Tabellen sorterer de 79 kommunene etter størrelsen på fradraget slik SSB har det for 2026. Tallene er rapportert av kommunene, og enkelte avviker fra kommunenes egne vedtak (se under).

Bunnfradrag	Kommuner	Eksempler
Under 100 000 kr	8	Samnanger (30 000), Froland og Gran (50 000)
100 000 til 250 000 kr	31	Gjesdal, Lunner, Rauma (100 000), Gjøvik og Harstad (250 000)
Over 250 000 til 500 000 kr	19	Rana (300 000), Askøy og Ringerike (400 000), Halden (500 000)
Over 500 000 til 1 million kr	15	Hammerfest (600 000), Trondheim (700 000), Bergen (750 000), Fredrikstad (1 000 000)
Over 1 million kr	6	Porsgrunn (1,3 mill.), Nittedal (1,5 mill.), Ås (2 mill.), Lillestrøm (4 mill.), Oslo (4,9 mill.)

Blant kommunene under 100 000 kr står også Gulen med 1 kr i SSB-tallene, som trolig er en rapporteringsfeil. Kommunens eget vedtak er fasit. Kommuner uten bunnfradrag, som Stavanger og Kristiansand, har til gjengjeld lav sats: Stavanger 1,0 promille og Kristiansand 1,96. Bunnfradrag og sats må derfor alltid vurderes sammen. Se oversikten over satser i alle kommuner.

Må du melde fra om antall boenheter?

Kommunen kan kreve at du sender inn skjema om hvor mange selvstendige boenheter eiendommen har. Det følger av en egen forskrift om innhenting av opplysninger ved fastsettelse av bunnfradrag (forskrift 11. februar 1993 nr. 107). Fristen skal være minst fire uker. Sender du ikke inn skjemaet, kan kommunen vedta at du ikke får bunnfradrag.

Eier du hytte, er spørsmålet om fradraget også gjelder den. Bergen og Trondheim skriver på sine sider at bunnfradraget gjelder både bolig og fritidsbolig. Loven snakker om selvstendige boenheter, så det avhenger av kommunens vedtak. Les mer i artikkelen om eiendomsskatt på hytte.

Hva hvis tallet i skatteseddelen ser feil ut?

Sjekk først at fradraget er trukket for riktig antall boenheter, og at kommunen har brukt riktig grunnlag. Er du uenig i skatten, kan du klage skriftlig innen seks uker (§ 19). Fremgangsmåten er forklart i artikkelen om klage på eiendomsskatt. Betalingen utsettes ikke av en klage.

Tall fra SSB kan være feil. For Gulen står SSB med 1 kr i bunnfradrag, som trolig er en rapporteringsfeil. For Farsund oppga SSB 450 000 kr, mens skattelisten viser 500 000 kr. Kommunens vedtak og din skatteseddel gjelder foran alle sammenstillinger. Finn din kommune i kommunesøket. Oversikten eiendomsskatt: hvem betaler, hvor mye og hvordan klage samler resten av reglene. Har kommunen i stedet gitt fritak, gjelder andre regler, som i artikkelen om fritak.