Eiendomsskatt: maks 4 promille på bolig, og slik klager du

Eiendomsskatt skrives ut av kommunen, og kommunestyret avgjør hvert år om den skal ha den og hvor høy den skal være. For bolig og fritidsbolig kan skatten ikke være mer enn 4 promille av skattegrunnlaget, og grunnlaget er normalt 70 % av eiendommens verdi. Kommunen kan gi et bunnfradrag, og loven setter ikke noe beløp for det. Kommunen krever også inn skatten selv. Skatteetaten har ikke noe med den å gjøre, og det har den ikke hatt siden 1. november 2020.

I 2026 har 329 av 357 kommuner eiendomsskatt i en eller annen form. 249 av dem skattlegger bolig. 28 kommuner har ingen eiendomsskatt, og 79 kommuner har bunnfradrag, ifølge SSBs tabell 14674. Det betyr at to naboer kan ha helt ulik regning for samme type bolig. Finn din kommune og regn selv i eiendomsskattkalkulatoren.

Hvem bestemmer om det skal være eiendomsskatt?

Kommunestyret. Eigedomsskattelova § 2 sier at kommunestyret avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, og § 10 at det hvert år, i forbindelse med budsjettet, fastsetter satser og regler for det kommende skatteåret. Kommunen kan velge mellom flere utskrivingsalternativer (§ 3):

• hele kommunen
• et klart avgrenset område som er utbygd på byvis
• bare kraftanlegg, vindkraftverk, kraftnett og petroleumsanlegg
• bare næringseiendom i tillegg til de nevnte
• kombinasjoner av disse
• faste eiendommer i hele kommunen, bortsett fra næringseiendom og de nevnte anleggene

Valget avgjør om du som huseier rammes i det hele tatt. Skatten skrives ut etter forholdene 1. januar i skatteåret (§ 4). Hvilke kommuner som ikke har eiendomsskatt, står i oversikten over kommuner uten eiendomsskatt, og satsene i alle kommuner står i eiendomsskatt 2026 i alle kommuner.

Hvor høy kan skatten være?

Eigedomsskattelova § 11 setter rammen. Eiendomsskatten skal være minst 1 og ikke mer enn 7 kroner for hver 1 000 kroner av takstverdien, altså 1 til 7 promille. For boliger og fritidsboliger er taket 4 promille. Samme tak gjelder hytte som bolig.

Eiendomstype	Minst	Høyst
Bolig og fritidsbolig	1 promille	4 promille
Annen eiendom (næring, ubebygd tomt og lignende)	1 promille	7 promille

Det gjeldende taket på 4 promille for bolig gjelder fra eiendomsskatteåret 2021. Kommunen kan ikke øke skatten hvor mye den vil fra ett år til et annet. Første år er taket 1 promille, og senere kan skatten ikke økes med mer enn 1 promille per år. Det er egne regler for bunnfradrag og ubebygd grunn (§ 13). Gjennomsnittlig sats for bolig og fritidsbolig er 3,3 promille i 2026, ifølge SSB.

Hvordan beregnes grunnlaget?

Skatten regnes av et grunnlag, og kommunen har to måter å finne det på.

1. Kommunal takst. Verdien settes til det beløpet eiendommen kan selges for under vanlige salgsforhold. For bolig og fritidsbolig er skattegrunnlaget verdien multiplisert med 0,7 (§ 8 A-2). Kommunen skal taksere alle eiendommer med jevne mellomrom, normalt hvert tiende år (§ 8 A-3). I mellomtiden kan takstene økes ved kontorjustering, men ikke med mer enn 10 prosent av det opprinnelige grunnlaget per år (§ 8 A-4).
2. Skatteetatens verdi. Kommunen kan i stedet bruke formuesgrunnlaget fra Skatteetaten året før skatteåret (§ 8 C-1). Grunnlaget er da 70 % av den beregnede markedsverdien, uten den rabatten på primærbolig som gjelder i formuesskatten. Oslo bruker denne modellen.

Faktoren 0,7 for bolig gjelder også for skatteåret 2026. Forskjellen mellom de to modellene og hva den betyr for regningen, står i formuesgrunnlag eller kommunal takst.

Hva er bunnfradrag, og hvor stort er det?

Bunnfradraget trekkes fra grunnlaget før satsen brukes. Loven nevner det i § 11 tredje punktum og gjelder selvstendige boenheter i faste eiendommer som ikke brukes i næringsvirksomhet. Loven setter ikke noe kronebeløp. Kommunestyret bestemmer det fritt, og fradraget kan ikke gjøre grunnlaget negativt. Har boligen flere selvstendige boenheter, kan kommunen gi et fradrag per enhet. Mer om det står i artikkelen om bunnfradrag.

Kommune	Sats 2026	Bunnfradrag
Oslo	1,7 promille	4 900 000 kr
Bergen	2,6 promille	750 000 kr
Trondheim	2,65 promille	700 000 kr
Halden	3,0 promille	500 000 kr

Tallene er hentet fra SSBs tabell 14674 for 2026. Kontroller dem alltid mot kommunens egen skatteseddel eller nettside.

Regneeksempel: Oslo 2026

Oslo bruker Skatteetatens verdi, sats 1,7 promille og bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Formelen er grunnlag minus bunnfradrag, multiplisert med satsen. For en bolig med beregnet markedsverdi på 11 millioner kroner blir regnestykket slik:

• Grunnlag: 11 000 000 × 0,7 = 7 700 000 kr
• Etter bunnfradrag: 7 700 000 − 4 900 000 = 2 800 000 kr
• Skatt: 2 800 000 × 0,0017 = 4 760 kr i året

Er boligen verdt 5 millioner, blir grunnlaget 3,5 millioner, altså under bunnfradraget, og skatten blir null. Ved 7,25 millioner blir skatten under 300 kroner, og da skrives det ikke ut skatt. Skatten rundes ned til nærmeste hele krone (§ 14). Oslo skriver at boligen din trolig er skattefri i 2026 hvis den er verdt under 7,25 millioner kroner.

Hva med hytte og fritidsbolig?

Hytte og fritidsbolig regnes som bolig i satsreglene, så taket er 4 promille også her. Skatten betales til kommunen der skatten er utskrevet (§ 24), altså kommunen der hytta ligger, ikke den du bor i. Har du hytte i en kommune med bunnfradrag, gjelder fradraget bare for selvstendige boenheter som ikke brukes i næringsvirksomhet. Kommunestyret kan gi fritak for fritidsboliger (§ 7 bokstav e), eller velge et utskrivingsalternativ som ikke omfatter dem. Sjekk kommunens vedtak for skatteåret, for det kan endre seg fra år til år.

Hvem slipper eiendomsskatt?

Noen fritak er pålagt i loven (§ 5). Det gjelder blant annet kirker, eiendom som kommunen selv eier, gårdsbruk og skogbruk, og nasjonalparker og naturreservater. Kommunestyret kan også gi valgfritt fritak (§ 7), for eksempel for stiftelser og institusjoner som gagner kommunen, fylket eller staten, bygninger med historisk verdi, deler av kommunen, fritidsboliger og nye boliger. Fritak for nye boliger kan gjelde i inntil 20 år fra bygningen ble ferdig. Det varierer fra kommune til kommune, så sjekk hos din. Se fritak for eiendomsskatt.

Når skrives skatten ut, og når betaler du?

Kommunens eiendomsskattekontor skriver ut skatten, og den skal så langt råd er være utskrevet før 1. mars i skatteåret (§ 14). Eiendomsskattelisten skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst tre uker etter kunngjøring (§ 15).

Eigedomsskattelova § 25 sier at skatten skal betales i terminer slik kommunestyret fastsetter. Det finnes ingen lovbestemt antall. I Oslo kommer skatten på samme faktura som kommunale avgifter, i fire terminer i 2026 med forfall 25. mars, 25. mai, 25. august og 26. oktober. Andre kommuner gjør det annerledes. Kommunen kan i særlige tilfeller gi utsettelse.

Hvordan klager du på eiendomsskatten?

Du klager skriftlig til eiendomsskattekontoret innen seks uker. Fristen regnes fra det seneste av kunngjøringen av den utlagte listen og utsendelsen av skatteseddelen (§ 19). Klage over verdien kan fremmes hvert år, hvis du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere år.

• Tar kommunen klagen til følge, rettes skatten.
• Gjør den ikke det, avgjøres klagen av en nemnd som kommunestyret har valgt (§ 20). Formannskapsmedlemmer kan ikke sitte i nemnda.
• Bruker kommunen Skatteetatens verdi (§ 8 C), kan klagen ikke gjelde selve verdien. Den må du ta med Skatteetaten.
• Retting. Kommunen kan rette feil til ugunst for deg til 1. mars året etter utskrivingen, og tre år hvis du har brutt opplysningsplikten. Retting til din fordel, når det er skrevet ut for høy skatt, kan skje i opptil tre år (§ 17).
• Urimelig skatt. Formannskapet kan sette ned eller ettergi skatten hvis det blir særs urimelig å kreve inn hele (§ 28).

Hele saksgangen er forklart i klage på eiendomsskatt. Klagefrist og fritak er også beskrevet hos Skjema.org.

Hvem krever inn eiendomsskatten?

Kommunen. Før 1. november 2020 var det den kommunale skatteoppkreveren, kemneren, som krevde inn eiendomsskatt. Fra den datoen ble skatteoppkreverfunksjonen statlig, men kommunen beholdt eiendomsskatten. Skatteetaten svarer ikke på spørsmål om eiendomsskatt.

Når	Hvem krever inn	Grunnlag
Før 1. november 2020	Den kommunale skatteoppkreveren (kemneren)	Endret ved lov 2019 nr. 88, i kraft 1. november 2020
1. november 2020 til 31. desember 2025	Kommunen selv, «etter reglane for innkrevjing av skatt»	Eigedomsskattelova § 27 (lov 2019 nr. 88)
Fra 1. januar 2026	Kommunen, som egen namsmyndighet	Tvangsfullbyrdelsesloven § 2-14
Fra 1. januar 2027	Kommunen kan i tillegg dekke kravet ved motregning i skatt til gode	Innkrevingsloven § 21 sjuende ledd

Mange kommuner har egen innfordringsenhet. Hvem som sender fakturaen og hvem du ringer, finner du ved å velge kommunen i kommuneoversikten eller i registeret over alle kommuner.

Hva skjer hvis du ikke betaler?

For forfalt eiendomsskatt skal du betale rente tilsvarende forsinkelsesrenten, som er 12,25 % per år fra 1. juli 2026. Etter forskriften regnes renten bare når skatten er 200 kr eller mer, skatten avrundes først ned til nærmeste 100 kr, og samlet rente under 10 kr kreves ikke inn.

Forfalt eiendomsskatt er sikret med lovpant i eiendommen etter panteloven § 6-1, og kravet er også tvangsgrunnlag for utlegg (eigedomsskattelova § 27). Det betyr at kommunen kan ta utlegg uten dom, og at pantet går foran alle andre heftelser, også foran banken. Kommunen har egen namsmyndighet, kan selv beslutte utleggspant, og utleggstrekk settes i verk av namsfogden. Pantet faller bort hvis kommunen ikke begjærer tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt. Forklaringen står i legalpant, og saksgangen i ubetalt eiendomsskatt.

Kan du ikke betale, ta kontakt med kommunen før forfall. Kommunen kan i særlige tilfeller gi utsettelse, og har du flere regninger, kan du få gratis råd fra Navs økonomi- og gjeldsrådgivning: 55 55 33 39.