Takst eller formuesgrunnlag: begge gir 70 % av verdien

Eiendomsskattegrunnlaget for en bolig er 70 prosent av verdien, enten kommunen bruker sin egen takst eller Skatteetatens verdi. Forskjellen ligger i hvem som setter verdien, hvor ofte den endres, og hvor du klager hvis du mener den er for høy. Ifølge SSB bruker 123 av de 249 kommunene som skriver ut eiendomsskatt på bolig, Skatteetatens formuesgrunnlag i 2026. De øvrige 126 bruker kommunal takst.

De 123 kommunene har 61 prosent av innbyggerne i de 249 kommunene med eiendomsskatt på bolig. Oslo, Bergen og Lillestrøm hører til dem. Trondheim, Stavanger, Kristiansand, Fredrikstad og Sarpsborg bruker takst.

Slik regnes grunnlaget med kommunal takst

Etter § 8 A-2 skal verdien settes til det beløpet eiendommen etter sin innretning, bruksegenskaper og beliggenhet kan selges for under vanlige salgsforhold ved fritt salg. Grunnlaget for boliger og fritidsboliger er denne verdien ganget med 0,7. En kommune kan også bruke en lokal reduksjonsfaktor, men for bolig bare hvis den gir et større fradrag enn de 30 prosentene, og aldri i tillegg til dem (§ 8 A-2 fjerde ledd).

Verdien settes ved takst. Kommunen skal ha en allmenn taksering hvert tiende år. Den kan utsettes, men ikke mer enn tre år utover tiårsfristen (§ 8 A-3). I mellomtiden kan kommunestyret i stedet øke takstene, men med høyst 10 prosent av det opprinnelige grunnlaget per år (§ 8 A-4). Eiendommen skal omtakseres hvis den deles, bygninger rives eller brenner, eller det føres opp nye bygninger eller gjøres vesentlige endringer.

Kommunene har rapportert til SSB når takstene fra siste alminnelige taksering trådte i kraft. For de 126 takstkommunene er medianen 2020. I 24 av dem er årstallet 2015 eller eldre, i 56 er det mellom 2016 og 2020, og i 46 er det 2021 eller nyere. Trondheim har 2023, Stavanger og Kristiansand 2021, Fredrikstad 2022 og Sarpsborg 2020. Tallene er kommunenes egenrapportering, så kontroller dem mot kommunens side.

Slik regnes grunnlaget med Skatteetatens verdi

Bruker kommunen formuesgrunnlag, bygger skatten på verdien som er satt ved fastsettingen av formues- og inntektsskatt året før skatteåret (§ 8 C-1). Reglene for kommunens skatt skiller seg fra formuesskatten på ett viktig punkt: prosentdelen som ellers reduserer boligverdien i formuesskatten, skal her være 100 for både primærbolig og sekundærbolig. Grunnlaget blir altså 70 prosent av verdien Skatteetaten har beregnet, ikke av den reduserte formuesverdien.

Oslo er et eksempel. Byen skriver at eiendomsskattegrunnlaget for 2026 er 70 prosent av verdien, og at verdien er hentet fra skattemeldingen for 2024. Hvordan Skatteetaten beregner boligverdien, står hos Skatteetaten. Kommunen kan altså ikke endre verdien selv i en slik kommune, bare grunnlaget rundt den: satsen, bunnfradraget og fritakene.

Sammenligning

	Kommunal takst	Skatteetatens formuesgrunnlag
Hvem setter verdien	Kommunens takstmenn eller en sakkunnig nemnd	Skatteetaten, ved fastsettingen av formues- og inntektsskatt
Faktor mot verdien	0,7 (§ 8 A-2)	0,7, med 100 prosent som prosentdel (§ 8 C-1)
Hvor ofte endres verdien	Ved taksering hvert tiende år, kontorjustering og omtaksering	Hentes fra året før skatteåret
Klage på verdien	Til eiendomsskattekontoret, innen seks uker	Til Skatteetaten (skatteforvaltningsloven § 13-2 fjerde ledd)
Overtakst	Du eller formannskapet kan kreve overtakst (§ 8 A-3)	Gjelder kommunens takst, ikke Skatteetatens verdi
Kommuner i 2026	126	123

Hva betyr valget for skatten din?

Siden faktoren er den samme, kan du ikke lese av loven hvilken metode som gir høyest skatt. Det avhenger av hvor langt kommunens takster ligger fra det Skatteetaten har beregnet, og av hvor gamle takstene er. En takst fra 2015 kan ligge langt unna dagens markedsverdi, mens Skatteetatens verdi hentes fra året før skatteåret.

Et konstruert eksempel: en bolig har en markedsverdi på 8 000 000 kr. Med formuesgrunnlag er grunnlaget 5 600 000 kr. Hvis kommunens takst fra 2015 den gang satte verdien til 5 000 000 kr, og taksten ikke er justert, blir grunnlaget 3 500 000 kr. Med en sats på 3 promille og uten bunnfradrag blir skatten da 10 500 kr i stedet for 16 800 kr. Tallene er regnet for å vise mekanismen og er ikke fra noen kommune.

Satsen og bunnfradraget bestemmer kommunen uansett selv, og de kan trekke like mye som metoden. Se oversikten over satser og bunnfradrag i eiendomsskatten.

Metoden avgjør derimot hvor du må henvende deg. I en kommune med takst klager du til kommunen. I en kommune med formuesgrunnlag kan klagen ikke gjelde verdien som er satt av Skatteetaten, og den må tas med Skatteetaten (§ 19). Fristen og fremgangsmåten for det står hos Skatteetaten. Det kommunen selv bestemmer, som satsen og bunnfradraget, klager du fortsatt på til kommunen innen seks uker. Les klage på eiendomsskatt.

Slik finner du ut hva din kommune bruker

1. Les skatteseddelen. Den viser hvilket grunnlag kommunen har brukt.
2. Se kommunens side om eiendomsskatt. Der står metoden, satsen og bunnfradraget. Finn kommunen i kommunesøket.
3. Sammenlign grunnlaget med boligverdien i din egen skattemelding, hvis kommunen bruker formuesgrunnlag. Bruker kommunen takst, kan du spørre når siste allmenne taksering trådte i kraft og om takstene er økt ved kontorjustering siden.
4. Regn på skatten i eiendomsskatt-kalkulatoren, men husk at skatteseddelen gjelder.

Oversikten eiendomsskatt: hvem betaler, hvor mye og hvordan klage samler resten. Det er kommunestyret som avgjør om boligene verdsettes etter formuesgrunnlag (§ 8 C-1), og satser og regler fastsettes på nytt hvert år (§ 10).