Kjøper du bolig? Slik sjekker du kommunale avgifter og pant

Ubetalte kommunale avgifter og eiendomsskatt har lovbestemt pant i boligen, og pantet følger eiendommen når den selges. Det står ikke i grunnboken, for panteretten har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses (panteloven § 6-1 fjerde ledd). Den eneste måten å få vite om restanser på, er å spørre kommunen. Pantet går foran bankens pant, og det faller bort først hvis kommunen ikke begjærer tvangsdekning innen to år.

Svaret på spørsmålet «hva er ubetalt?» får du bare fra kommunen. Be om det skriftlig før du underskriver, og ikke regn med at grunnboken eller salgsoppgaven viser det.

Hvorfor følger restansene boligen?

Legalpant er pant i selve eiendommen, ikke i den som eier den. Når kommunen har lovbestemt pant for eiendomsskatt og kommunale gebyrer, består pantet selv om eieren skifter. Panteloven § 6-1 gir kommunen panterett foran alle andre heftelser i eiendommen, og pantet er tvangsgrunnlag for tvangsdekning uten dom (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 bokstav c). Et tvangssalg av fast eiendom behandles av tingretten.

For deg som kjøper betyr det at en gammel restanse kan ende med at eiendommen brukes til å dekke den, selv om du ikke var eier da regningen forfalt. Pantet står foran den nye bankens pantobligasjon. Av samme grunn kan du ikke se det i grunnboken: legalpant har rettsvern uten tinglysing.

Flere kommuner skriver det uttrykkelig på sine nettsider (lest 2. november 2026). Enebakk og Sarpsborg skriver at ubetalte gebyrer følger eiendommen ved eierskifte. Hå skriver at kommunen ikke fordeler avgifter ved eierskifte. Hemsedal skriver at eier og kjøper selv må fordele. Bømlo og Stord skriver at neste krav rettes mot ny eier.

Hvilke krav har pant?

Krav	Pant som følger boligen
Eiendomsskatt	ja, foran alle andre heftelser
Årsgebyr for vann og avløp	ja
Avfallsgebyr (renovasjon)	ja, med påløpte renter og kostnader
Feieavgift	ja
Tilknytningsgebyr for vann og avløp	nei, men tvangsgrunnlag for utlegg

Legalpant er forklart i artikkelen om legalpant. For et tilknytningsgebyr kan det være tinglyst et utleggspant i stedet, så det lønner seg å spørre om det også, se tilknytningsgebyr.

Hvor lenge kan pantet leve?

Lovbestemt pant faller bort hvis kommunen ikke senest to år etter at kravet skulle vært betalt, har begjært tvangsdekning hos namsmyndigheten. Er kravet delt i flere terminer i året, regnes fristen fra den siste terminen (panteloven § 6-3).

Et eksempel: kommunale avgifter og eiendomsskatt i Oslo for 2026 har fire terminer, med siste forfall 26. oktober 2026. Toårsfristen løper da til 26. oktober 2028. En restanse for 2026 kan altså følge boligen til høsten 2028.

Hvor store beløp kan det være snakk om?

For de fire årsgebyrene samlet oppgir SSB et landstall på 18 029 kr i året for en standardbolig, uten mva. Mellom kommunene er summen alt fra 9 707 kr (Årdal) til 38 775 kr (Marker). Har det stått ubetalt i to år, kan beløpet altså være over 36 000 kr med landstallet som utgangspunkt, før renter og eventuell eiendomsskatt. Tallene er kommunenes egen rapportering og sier ikke noe om den enkelte boligen. De viser bare at det ikke er småpenger det er snakk om.

Slik sjekker du før du kjøper

1. Kontakt kommunen skriftlig. Be om oversikt over utestående eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, avfallsgebyr og feiegebyr, med renter, og om det finnes ubetalt tilknytningsgebyr. Finn kommunen og kontaktpunktet.
2. Be om dato for siste termin. Da ser du hvor lenge et eventuelt pant kan bestå.
3. Ikke stol på grunnboken. Den viser avtalepant og tinglyste utlegg, ikke legalpant.
4. Avklar fordelingen av årets regninger med selger. Kommuner som Hå og Hemsedal sier at kjøper og selger selv må fordele. Eiendomsskatten skrives ut ut fra forholdene 1. januar i skatteåret (eigedomsskattelova § 4), så regningen for et helt år kan komme etter at du har tatt over.
5. Be om avlesning av vannmåler ved overtakelsen. Oslo oppgir en egen avregningstermin der blant annet vannmåler gjøres opp. Da slipper du uenighet om forbruket.
6. Si opp eller overta betalingsavtalene. Bømlo og Stord skriver at avtalegiro og eFaktura må sies opp ved salg.
7. Be om bekreftelse på at alt er betalt. Gjør det når du vet overtakelsesdatoen, så svaret ikke er utdatert.

Hva hvis det viser seg å være en restanse etter kjøpet?

Ta kontakt med kommunen med en gang, og be om en oversikt med renter. Mange kommuner kan inngå betalingsavtale, se betalingsavtale med kommunen. Renten på ubetalt eiendomsskatt, avfallsgebyr og feiing er forsinkelsesrenten, 12,25 % per år fra 1. juli 2026. For vann og avløp styres renten av en forskrift, og satsen står på fakturaen. Resten av forløpet, fra påminnelse til utlegg, står i oversikten over kommunale avgifter og i artikkelen om ubetalt eiendomsskatt.

Navs økonomi- og gjeldsrådgivning er gratis hvis du får problemer med å betale: 55 55 33 39. Gjeldsproblemer.net har en side om kommunale avgifter som kravet foran boliglånet. Dette nettstedet er privat og behandler ingen saker.